由于多年從事住宅設(shè)計工作，身邊朋友買房總會跑來咨詢我，或是給我看戶型圖，或是給我捧來一疊樓盤資料讓我出出主意。
有時候我可以給他找到樓盤的設(shè)計院問問結(jié)構(gòu)專業(yè)的意見，有時候我還能模擬計算一下日照。自然對于那些沒有相關(guān)專業(yè)知識的朋友來說，都是非常有價值的。
有了一定的成功經(jīng)驗，問的朋友自然越來越多。于是想總結(jié)出來隨時給朋友分享。
這些經(jīng)驗主要從建筑師的角度分析，簡單實用性經(jīng)驗。最終還是有些長，不過畢竟買房是大事，開發(fā)商又越來越精明，多一些防范總是好的。
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認(rèn)識你的開發(fā)商，不要盲目相信大品牌
自從某桂園的不斷被曝質(zhì)量問題以來，某科的房屋質(zhì)量也飽受詬病。很多人覺得牌子大的房企質(zhì)量就一定過關(guān)，實際不然。大房企有自己的質(zhì)量把控體系，相應(yīng)也有自己的成本管控要求，這個成本的要求就是“在滿足基本質(zhì)量的同時降低成本，甚至不惜犧牲質(zhì)量?！焙芏喾科笤诘胤匠鞘胁捎煤匣锶说慕?jīng)營方式，項目負(fù)責(zé)人有絕對權(quán)力，對于質(zhì)量的把控，有時候總公司也無能無力。
有結(jié)構(gòu)師和我說，同樣一棟30層的大樓，給不同開發(fā)商做的結(jié)構(gòu)設(shè)計，結(jié)構(gòu)造價就可以相差幾十萬建造費用，雖然都能符合國家要求相應(yīng)的結(jié)構(gòu)要求，但是建筑抗震能力卻相差很多。那種造價低的往往是依照國家最低標(biāo)準(zhǔn)做，多是大型房企才會要求如此“嚴(yán)格”。在住宅設(shè)計中，能省多少錢是評價一個結(jié)構(gòu)設(shè)計師好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)。
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別被效果圖海報忽悠了
在購買房子的時候，報刊及媒體廣告上，樓書上的效果圖往往是你對小區(qū)整體環(huán)境的第一印象。殊不知在這一刻，你就已經(jīng)中了開發(fā)商的圈套。
效果圖造假，可以說是建筑設(shè)計師的一個常規(guī)套路，通常是開發(fā)商授意要求，一些微小的差別往往不會被發(fā)現(xiàn)。比方說，效果圖里的超大間距，中央景觀，泳池會所等。它們或真或假地把最好的一面展現(xiàn)在你的面前，然后在角落用最小號的字提示你“效果圖僅供參考”。
通過虛化后排建筑，減弱建筑群的壓迫感
這樣的視角你無法判斷實際的建筑間距，很多時候做了假
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戶型圖里的視覺魔術(shù)
在售樓處，你會拿到一張打印精良的彩色房型圖，上面清楚地表達(dá)了房型信息，每一個房間的家具都給你設(shè)計好。
用心檢查，就會發(fā)現(xiàn)表面精致的戶型圖后面藏著許多銷售小伎倆。
有的戶型圖沒有標(biāo)注關(guān)鍵的房間尺寸，表面看90平做了3個房間，實際每個房間都很小，使用時除了一張床什么都放不下。
這個90平的戶型設(shè)計了三個房間，看起來空間還很開闊
但是你會說戶型圖上不是放了床還有衣柜嗎，看來還挺寬闊的呀？原來在設(shè)計戶型圖的時候，家具已經(jīng)被悄悄縮小了比例。
同時看戶型圖還要注意一些小細(xì)節(jié)，比如是否有安放洗衣機(jī)的地方？入戶鞋柜如何擺放？陽臺是否有墻柱遮擋？有沒有不能采光通風(fēng)的衛(wèi)生間？
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樣板間如何造假
樣板間里也有貓膩，即便是設(shè)計師也不免會中招。
首先樣板間分為實地樣板間和異地樣板間。實地就是實際的房型做，異地就是因為樓未建成或種種不可描述的原因，“按照實際尺寸”在售樓處內(nèi)或者另找塊地把戶型建出來給客戶參觀的樣板間。
為避免交房后客戶投訴，樣板間一般會標(biāo)明與實際不符的地方，也不敢在建筑尺寸上做假。但是通過裝修手段和室內(nèi)燈光的配合卻可以起到遮羞的作用。比如采光較差，面積較小的廚房，通過開放式餐廚一體的設(shè)計來展示。而實際中，很少會做開放廚房。
和戶型圖一樣，樣板間的家具都是特別定制的，隨身帶把卷尺，看看床的長度，衣柜的進(jìn)深是否合理也是非常有必要的。
本身局促的房間，利用靠窗床、窄書桌、小椅子的布置擴(kuò)大空間感，并通過超廣角鏡頭拍攝
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層高差一點可能差很多
對于一個戶型圖來說，還有很多沒有交代的重要問題，層高就是一個。
一般的住宅層高2.9米比較合適，也不乏很多開發(fā)商為了省成本把層高做到2.8米。如果考慮到梁和吊頂?shù)母叨龋孢m度大打折扣，要是做中央空調(diào)，那體驗就更差了。如果是超過180平的大戶型，層高能做到3米到3.3米是比較合適的。所以購房前詢問下房子的層高是很有必要的。
這里要說明下，層高不是凈高，2.9米的層高差不多凈高2.75米左右，售樓小姐往往也會利用這個來模糊你的概念。
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樓型圖為什么那么重要
按照一般的購房流程，選戶型的時候，售樓小姐會帶你來到沙盤前，用激光筆給你指出戶型的位置。
這中間其實少了一個重要的環(huán)節(jié)就是看樓型。一般的售樓處都會有樓型圖，你不提她也不一定會給你拿，特別是一些較差位置的戶型。
戶型圖上看起來南北通透、采光不錯的房子擺到樓型圖里就出了問題。原來北房間窗外還有一條公共走道，原來廚房的窗戶是從天井里采光，原來你主臥窗戶對著別人家的客廳。。。簡直可怕，然而很多購買期房的朋友在入住前卻根本沒有想到。
只看戶型圖，你無法想象北側(cè)陽臺后面還有一個公共走廊，衛(wèi)生間和廚房朝向一個凹槽
只看戶型圖，你感受不到右邊臥室窗戶和廚房采光在一個深深的凹槽之中
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“公攤面積”不得不懂
公攤面積可以說是中國特色了。明明買的120平的樓，實際只住了80平，這些公攤面積很多又是平常不會使用的消防樓梯，但是我們消防要求越來越高，樓梯、前室、走廊的寬度面積都在提高，越新的大樓公攤就越大，當(dāng)然也更安全。但是對于幾萬塊一平米的房子來說，還是非常心疼呢。
更有一些大樓，因為一樓大堂面積大了，公攤就會大。兩戶公用同一個樓梯，因為隔壁的戶型面積小，自己的公攤的面積就大。同樣一套房子，因為隔壁面積的不同，自己的面積就會變化，實在很無語。所以了解公攤很有必要。
上面兩棟樓的樓形圖，右邊和中間的戶型是一樣的，但是由于下圖左側(cè)戶型減小了14㎡，從而下圖樓棟的右側(cè)戶型增加了1.1㎡的公攤面積，中間戶增加了0.9㎡的公攤面積。這些都會計算在你的建筑面積里面。
一梯幾戶也同樣關(guān)系到你的公攤面積。一部電梯服務(wù)幾戶人家，決定了你等電梯的時間，然而電梯是不是越多越好呢？顯然不是，因為電梯也是會算到你家的公攤面積里面去的，一部電梯有6個平米，加上5平米的候梯廳就是11平米，也就是說多一部電梯對于兩戶一個單元的人家而言每戶就增加了5.5平米，按照五萬一平的單價，就差了27.5萬。
那么電梯多少比較合適呢？對于樓層在30層左右的住宅，每單元兩戶的人家來說，一部電梯比較勉強(qiáng)，兩部就比較舒適。一個單元三四戶的樓房，兩部電梯就正好了。
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靠近電梯的房間有什么問題
樓型圖里可以看出你家房間有沒有和電梯相鄰的臥室。按照規(guī)范，電梯相鄰的臥室需要做雙層墻，因為電梯運營過程中會產(chǎn)生一定的噪音，雙層墻能起到一定的降噪功能。所以盡量避免選擇與電梯相鄰的臥室。
東戶小房間靠近電梯，可能有噪音干擾
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頂層的房子該不該買
都說頂層的房子不要買，會漏水，而且保溫性能也差，夏天熱得要死。事實確實如此。因為建筑都是有使用年限的，而建筑材料的年限也不一樣，防水保溫材料的年限最短，往往只有十年，每隔幾年就應(yīng)該做一次更換。首先要物業(yè)管理負(fù)責(zé)，其次還要保證購買的材料質(zhì)量過關(guān)。不然只能是自己掏錢動手了。
而保溫材料再好也不能完全隔絕熱量。過去有開發(fā)商在頂層做雙層樓板的設(shè)計來取得隔熱效果，但現(xiàn)在很少有開發(fā)商愿意這么做了。
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底層的日照一般要比高層差
日照是個非常神奇的東西，不通過專業(yè)軟件幾乎很難判斷出來。但是有一些基本的數(shù)值是肯定的，比如高一層的日照肯定比低一層的要好，而房屋距離的遠(yuǎn)近不能代表你日照條件的好壞。大多數(shù)小區(qū)的日照都是卡著剛好滿足規(guī)范過的，所以后排一層的日照一般好不到哪里去。現(xiàn)房銷售的時候，有的售樓小姐會和你說某個低層南向房間要做成書房，儲藏間，廁所，將來再給你改造成房間，那么說明這個房間的窗戶可能是不滿足日照規(guī)范的。
日照軟件生成的一層日照分析圖，兩種藍(lán)色區(qū)域均為日照不滿足的地方，建筑師一般都是按照正好滿足日照的最近距離排布樓棟，所以后排一二層的日照條件都會較差。
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學(xué)會看總圖
初步的看總圖主要是看周邊的環(huán)境，小區(qū)出入口位置，房屋是不是朝南，前后景觀如何，樓棟的間距是否夠大。細(xì)心的就會觀察汽車坡道出入口在哪里，小區(qū)電房在哪里，垃圾房在哪里，這些都是要盡量避免的。
通過總平面圖了解更多的信息
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選擇什么樣的建筑風(fēng)格
如果說前面的內(nèi)容你都能了解個大概，建筑風(fēng)格的選擇，可能你就覺得純粹是一種個人喜好了。別急，小區(qū)建筑立面的選擇也是非常重要的。
首先，建筑立面是建筑成本的很大一塊。成本最高，效果最好的是石材立面，可以歷久彌新。然而現(xiàn)在大多是都是用的真石漆和普通外墻涂料，這種產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊，施工水平也因人而異。經(jīng)歷了幾年的風(fēng)吹雨淋，就會造成剝落、空鼓、變色。看起來慘不忍睹，而后期重新刷涂的成本也很大，小區(qū)交付后就很少有人愿意掏錢維護(hù)了。
建筑外墻中有兩個比較常用的新材料，一種叫做GRC，一種叫做EPS，它們都被用于制作建筑外立面上的裝飾線條。GRC是一種新型混凝土材料，EPS是則是一種類似泡沫的材料，安裝簡便，在外表面涂上真石漆可以達(dá)到以假亂真的石材效果，但卻不耐壓，稍微敲擊就會被破壞，露出里面的泡沫。如果安裝空調(diào)的工人踩上去還有安全隱患。交房后，一旦破壞再要重新制作安裝又是非常麻煩的事情。幾年前就出現(xiàn)某高檔別墅采用EPS材料被投訴的事件。如今這種材料仍然是最普遍的建筑外墻裝飾材料，其實并不是線腳越多越復(fù)雜的造型就好，國外人比較講究實際，不會做夸張的裝飾線腳，而是采用比較節(jié)能的外墻材料。
EPS建筑線腳，內(nèi)部為泡沫材料
其次，不同的建筑風(fēng)格會影響你的內(nèi)部感受，古典建筑風(fēng)格特別是柱式較多的ARTDECO風(fēng)格強(qiáng)調(diào)豎向線條，陽臺上可能有柱子遮擋視線，窗戶的寬度也較小。而現(xiàn)代風(fēng)格往往有大量的落地窗，視線比較好，但是節(jié)能性又差了一些。
古典主義風(fēng)格強(qiáng)調(diào)豎向線條，陽臺往往只有一面對外，視野及日照受到影響。
現(xiàn)代主義風(fēng)格的建筑一般會有寬敞的陽臺，提供較好的采光和視野
最后還要仔細(xì)查看建筑的外立面有沒有合理設(shè)計每個房間的空調(diào)外機(jī)位置，和空調(diào)管預(yù)留孔洞，這些都是影響小區(qū)美觀的一部分。
以上買房的幾個小技巧你都記住了嗎？最后我要說的是，有些人認(rèn)為買房是自己的事情，自己住得舒服就行，但買房也是一種投資，被大眾認(rèn)可的房子才能起到保值作用，所以在購買前多花些時間去研究還是非常值得的。